Sau 3 cơn sốt trong 3 thập niên qua, thị trường BĐS rơi vào cú sốc lớn khó gượng dậy. Không chỉ tê liệt vì không bán được hàng mà nhiều doanh nghiệp tập đoàn lớn còn rơi vào tình trạng kiệt quệ tài chính, đứt thanh khoản.
Gục ngã vì đứt nguồn vốn
Hơn một tháng nay, thị trường bất động sản bị chìm trong cảnh trầm lắng, nhiều dự án lớn không có thanh khoản. Ở những dự án nhỏ, chủ đầu tư đã và đang thi công, sắp hoàn thiện, nhà đầu tư không nộp thêm tiền, ngân hàng ký bảo lãnh cho vay nhưng không thể giải ngân tiếp vì lý do mà ai cũng biết “hết room tín dụng”. Tiền vào không có, tiền trả lãi ngân hàng không có, tiền mở rộng đầu tư dự án cũng không có, doanh nghiệp gặp khó khăn. Với các dự án sắp mở bán, nhà đầu tư không chịu xuống tiền vì cho rằng: Giá đất quá cao, khả năng sắp tới sẽ phải giảm. Tất cả những điều đó đang làm cho thị trường bất động sản nghẹt thở”, rất cần cấp cứu.
Theo báo cáo của các đơn vị, hiệp hội bất động sản và Bộ xây dựng cho thấy, thanh khoản bị sụt giảm nghiêm trọng trong những tháng gần đây. Trong 9 tháng đầu năm, có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường ngách, tương đương khoảng 20% sản lượng tung ra thị trường năm 2019. Tỉ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất trong 7 năm trở lại đây.
Chị Tân – Chuyên viên kinh doanh một công ty BĐS có tiếng, chị dẫn khách xem nhà dự án ở khu vực ven Hà Nội giữa tháng 11, đây là lần thứ 2 chị dẫn khách trong 2 tháng trở lại đây. Nếu như trước, đều đặn mỗi tuần 3-4 lần chị Tân dẫn khách đi xem và chốt hợp đồng thì đến nay vài tháng mới có một lần dẫn khách đi xem dự án.
Còn chị Nhung – Bắc Từ Liêm, Hà Nội, chị có nhu cầu mua căn chung cư 2 ngủ tại các quận nội thành nhưng chưa dám chốt vào thời điểm này. Chị cho biết, giá chung cư có hạ nhưng so với cách đây vài tháng, do chủ đầu tư chiết khấu nhưng chị không dám mua bởi dự án không được hỗ trợ vay vốn. “Bản thân tôi mua nhà để ở thật nhưng không đủ tiền. Gia đình tính vay ngân hàng tối thiểu 40% nhưng dù hồ sơ đã hoàn thiện nhưng phía ngân hàng báo hết room tín dụng nên không giải ngân được. Vì vậy tôi đã hoãn kế hoạch và chờ room tín dụng vào năm sau”, chị Nhung nói.
Doanh nghiệp phát hành trái phiếu quá đà, trông vào vốn tín dụng, vay nợ lớn và mở rộng tốc độ chóng mặt là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh chợ chiều. Theo dữ liệu của Hiệp hội trái phiếu trong tháng 10 cho thấy, chỉ có 1 doanh nghiệp phát hành trái phiếu nợ 210 tỷ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm 2022, thị trường có 413 đợt phát hành trái phiếu, trị giá 240,7 ngàn tỷ đồng. So với cùng kỳ năm trước, trị giá trái phiếu phát hành riêng lẻ giảm 51%.
Nới van tín dụng cho dự án phù hợp
Mới đây, Thủ tướng lập tổ công tác rà soát, đôn đốc và hướng dân tháo gỡ khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản. Nhiều doanh nghiệp, chuyên gia kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục khi những người đứng đầu các bộ ngành đưa ra giải pháp cho vướng mắc về room tín dụng, pháp lý… Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng không nên giải cứu bằng mọi giá.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường đang gặp khó về nguồn vốn từ việc kiểm soát tín dụng, trái phiếu. “Nguồn vốn như mạch máu, ô xy của doanh nghiệp, giờ đang có dấu hiệu bị khóa van. Các chủ đầu tư dự án bất động sản đang trong tình trạng thiếu, đói, khó tiếp cận kênh huy động vốn như tín dụng, trái phiếu, thu tiềm sớm của khách hàng”, ông Đính nói và cho biết thanh khoản yếu dẫn tới doanh thu của doanh nghiệp giảm rất mạnh, bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc…
Trao đổi với phóng viên, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, chỉ riêng ngành bất động sản đóng 5-6% GDP cả nước, xây dựng cũng chiến 5-6% GDP, như vậy ngành xây dựng và bất động sản đóng hơn 10% GDP cả nước và là ngành nghề quan trọng của nền kinh tế. Việc thắt tín dụng là đúng nhưng phải phân biệt dự án tốt, dự án xấu, triển vọng và không triển vọng, nếu không thị trường sẽ chết. “Bản thân doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn lực tài chính, tránh nguồn vốn phụ thuộc vào tín dụng quá sâu. Thị trường bất động sản có nhiều giải pháp, tăng trưởng nóng và chênh lệch nhiều phân khúc trong đó thiếu nhà ở xã hội, người có nhu cầu thực. Cơ quan quản lý phải khắc phục hiện tượng đầu cơ làm so đầu tư bất động sản lành mạnh.
Tổng hợp bởi Central Residence Gamuda