“Ôm hàng”, “thổi giá” làm nhiễu loạn thị trường
Bộ xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh tờ chình và dự thảo luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) trong đó có đề xuất bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến sàn giao dịch cũng như môi giới BĐS.
Theo Bộ xây dựng, luật kinh doanh BĐS 2014 giữ vị trí rất quan trọng giúp điều chỉnh một lĩnh vực rộng tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, doanh nghiệp tổ chức cá nhân đã đạt được kết quả trong thực tiễn.
Tuy nhiên luật kinh doanh BĐS 2014 dù có hiện đại, tiến bộ tại thời điểm ban hành nhưng một số điều luật đến nay đã không còn theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường BĐS. Quá trình triển khai đến nay đã nảy sinh những bất cập.
Một số bộ phận môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết hạn chế… dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm gây thiệt hại cho khách hàng.
Đánh giá về kinh doanh dịch vụ bất động sản Bộ luật cho rằng, luật kinh doanh BĐS 2014 đã có quy định về điều kiện trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản. Tuy nhiên điều kiện để các cá nhân, tổ chức được kinh doanh môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, kỹ năng môi giới bất động sản còn đơn giản; chưa kiểm soát tốt được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới BĐS.
Thực tế cho thấy một bộ phận làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết hạn chế chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn tới làm ăn “chụp giật”.
Bênh cạnh những chuyên viên môi giới làm việc tại các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp thì không ít những hoạt động môi giới tự do không có chứng chỉ môi giới BĐS.
Cá nhân môi giới đều không tự giác kê khai nộp thuế theo quy định, nhưng pháp luật hiện nay lại thiếu công cụ để kiểm soát việc này dẫn tới tình trạng thất thu ngân sách nhà nước.
Ngoài ra mô hình giao dịch bất động sản đã được quy định nhưng hoạt động còn nhiều bất cập, chưa đảm bảo được công tác quản lý giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản; quy định về điều kiện thành lập, hoạt động… sàn giao dịch bất động sản còn đơn giản, dẫn tới nhiều bất cập trên thực tế như chưa hình thành được hệ thống giao dịch đồng bộ, hoạt động có hiệu quả, đảm bảo tính pháp lý của các sàn giao dịch BĐS, bảo vệ được quyền lợi của người tiêu dùng.
Quản lý của nhà nước về thông tin thị trường bất động sản với thực tiễn, đơn cử việc nhiều Sở xây dựng địa phương không quản lý được số lượng các sàn giao dịch BĐS còn hoạt động hay đóng cửa; chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch này cũng chưa có công cụ quản lý nhà nước hữu hiệu để đánh giá và quản lý.
“Còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau ôm hàng, tạo sóng, làm giá, thổi giá, gây sốt ảo còn ăn chênh lệch làm nhiễm loạn thị trường bất động sản” – Bộ xây dựng nhấn mạnh.
Quy định các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn
Mô hình hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Điều 61 và Điều 62 của dự thảo: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo pháp luật, phải đảm bảo điều kiện và đăng ký hoạt động theo luật kinh doanh bất động sản.
Về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án
Cụ thể phương án 1, chủ đầu tư dự án BĐS khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2, cá bất động sản đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Bộ cũng đưa ra 2 phương án.
Phương án 1, các cá nhân môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một tổ chức, sàn giao dịch môi giới bất động sản.
Phương án 2 là giữ nguyên quy định của luật. Tổ chức cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Về nội dung này, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1.
Dự kiến, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu vào kỳ họp thứ 4 vào tháng 10/2022 và thông qua vào kỳ họp thứ 5 vào tháng 5/2023; có hiệu lực thi hành từ 1/1/2024.